Subentro nel mutuo fondiario all’asta

Il subentro nel mutuo fondiario rappresenta un’opportunità interessante per gli aggiudicatari di immobili all’asta, consentendo loro di acquisire la proprietà senza necessariamente disporre dell’intera liquidità necessaria. Tale istituto, disciplinato dall’art. 41 del Testo Unico Bancario, offre una serie di vantaggi, ma richiede una conoscenza approfondita delle sue dinamiche e dei relativi limiti.

Contesto normativo e facoltà dell’aggiudicatario

L’art. 41 comma 5 del T.U.B. conferisce all’aggiudicatario un vero e proprio “diritto potestativo” di subentrare nel contratto di mutuo stipulato dal precedente proprietario: non saranno quindi necessari l’autorizzazione giudiziaria od il consenso della banca.

Vantaggi del subentro:

• Accessibilità all’asta: consente di partecipare alle aste anche a soggetti con liquidità limitata.

• Semplificazione delle procedure: evita la necessità di richiedere finanziamenti esterni.

• Possibilità di approfittare delle condizioni di vantaggio dei mutui sottoscritti in passato: l’aggiudicatario subentra infatti nel mutuo sottoscritto a suo tempo dal debitore, nel caso di mutui risalenti potrebbe trattarsi di finanziamenti con condizioni estremamente favorevoli.

Limiti e aspetti da considerare:

• Obblighi del subentrante:

L’aggiudicatario deve corrispondere le rate arretrate, gli oneri e le spese di procedura entro un termine perentorio di 15 giorni.

• Condizioni contrattuali:

Le condizioni del mutuo originario si trasferiscono al nuovo debitore. È quindi fondamentale valutare attentamente i tassi di interesse e le altre clausole contrattuali prima di esercitare la facoltà di subentro.

• Possibilità di rinegoziazione:

La possibilità di rinegoziare le condizioni del mutuo con la banca è dibattuta in dottrina e giurisprudenza.
Il combinato disposto con la surrogazione

Un altro strumento utile per gli aggiudicatari è la surrogazione, disciplinata dall’art. 120 quater T.U.B.

Questa norma consente al debitore di sostituire un mutuo con un altro, più conveniente.

Il combinato disposto tra subentro e surrogazione offre un duplice vantaggio:

• Per gli aggiudicatari senza un buon merito creditizio: Il subentro consente di accedere al credito, anche se le condizioni contrattuali non sono ottimali.

• Per gli aggiudicatari con un buon merito creditizio: La surrogazione permette di rinegoziare il mutuo e ottenere condizioni più vantaggiose.

Conclusioni

Il subentro nel mutuo fondiario rappresenta uno strumento versatile e utile per l’acquisto di immobili all’asta.

Tuttavia, è fondamentale che l’avvocato assista il proprio cliente in tutte le fasi dell’operazione, fornendo una consulenza completa e approfondita.

Punti chiave da approfondire con il cliente:

• Analisi delle condizioni del mutuo originario: Tassi di interesse, durata residua, eventuali clausole penalizzanti.

• Valutazione della convenienza economica: Confronto tra le condizioni del mutuo originario e le potenziali offerte di altre banche.

• Possibilità di rinegoziazione: Indagine sulla fattibilità di una rinegoziazione delle condizioni contrattuali.

• Tempi e modalità di esercizio del diritto di subentro: Assistenza nella redazione della comunicazione alla banca e nel pagamento delle somme dovute.

In conclusione, il subentro nel mutuo fondiario rappresenta un’opportunità interessante per gli aggiudicatari di immobili all’asta, ma richiede un’analisi attenta e una consulenza legale qualificata.

Vuoi ricevere ulteriori informazioni? Contattaci Ora!

Resta sempre aggiornato seguendo il nostro Blog ed i nostri Social