Aggiudicazione e Versamento del Saldo Prezzo

La partecipazione ad un’asta immobiliare è finalizzata all’aggiudicazione del bene.

In molti casi, però, l’aggiudicazione non costituisce il punto d’arrivo, bensì uno snodo importante da affrontare (e gestire) con adeguata consapevolezza.

Non è raro, infatti, assistere ad aggiudicazioni cui non segue il pagamento del saldo prezzo.

Cosa succede in questi casi?

Partiamo da una prima considerazione: l’articolo 569 comma 3 cpc stabilisce che il saldo prezzo deve essere versato nel termine massimo di 120 giorni dalla aggiudicazione e tale termine è perentorio.

Il Giudice non può concedere proroghe.

Vi sono alcuni Tribunali che si comportano diversamente, ma si tratta di prassi locali contrarie all’orientamento assolutamente dominante della Corte di Cassazione e su cui, quindi, invitiamo a non fare affidamento.

Il mancato rispetto del termine comporta la decadenza dalla aggiudicazione e la perdita della cauzione versata.

L’immobile sarà oggetto di nuovo tentativo di vendita ma, qualora dovesse essere aggiudicato ad un prezzo inferiore, la procedura esecutiva potrà anche richiedere all’aggiudicatario decaduto il risarcimento del danno (consistente nella differenza fra l’originaria aggiudicazione e quella successiva a prezzo inferiore).

Possiamo quindi affermare un principio generale: dal momento che si decide di partecipare ad un’asta bisogna essere certi che si disporrà delle necessaria provvista economica entro 120 giorni al massimo.

Vi è però una eccezione: la possibilità di versare il saldo prezzo ratealmente.

L’articolo 569 comma 3 cpc prevede infatti che “quando ricorrono giustificati motivi, il giudice dell’esecuzione può disporre che il versamento abbia luogo ratealmente ed entro un termine non superiore a dodici mesi”.

La possibilità di versare ratealmente il saldo prezzo deve essere però prevista a monte, nella ordinanza di vendita (art. 574 cpc).

Primo passo sarà quindi verificare che tale possibilità sia stata astrattamente prevista dal Tribunale. In caso contrario, non sarà possibile farne richiesta successivamente.

L’ordinanza di vendita che preveda la possibilità di rateizzazione indicherà, probabilmente, anche le modalità con cui tale richiesta deve essere presentata. Qualora ciò non sia avvenuto è consigliabile che la richiesta di rateizzazione venga fatta contestualmente all’offerta: quindi comunicare tale necessità sin dal primo momento, quando si decide di partecipare all’asta.

La disposizione impone la sussistenza di “giustificati motivi”, senza indicare quali essi possano essere né i criteri per la valutazione. L’istanza dovrà essere quindi ben motivata, si pensi ad esempio al rischio di non poter ottenere tempestivamente un mutuo per l’acquisto e la necessità di dover quindi diluire nel tempo l’impegno economico.

Oppure l’esistenza di investimenti che devono essere smobilitati in un tempo superiore a 120 giorni.

Anche in caso di concessione della rateazione, è fondamentale rispettare le scadenze stabilite dal giudice. Il mancato pagamento di una rata può comportare la revoca dell’aggiudicazione con le conseguenze che sono state già esposte.

Il trasferimento della proprietà del bene avverrà solo al versamento dell’ultima rata.

E’ possibile che l’aggiudicatario ammesso alla rateazione ottenga subito l’immissione in possesso del bene, ma affinchè ciò avvenga dovrà presentare fideiussione autonoma, irrevocabile ed a prima richiesta.

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